日前，关于上海部分二手房大降价的消息不断出现在小胖君的微信群和朋友圈。

比如据群友爆料，梅园某房源直降120万，和2019年价格持平！

另一位群友爆料，北虹桥江桥的华江景城项目，7天直降52万！

以上消息是个案还是冰山一角？上海二手房真的迎来降价潮了吗？

今天，我们就来好好聊聊上海二手房市场！

我们统计了1个月前链家网的挂牌房源，再统计了目前（截止昨日9月27日）链家网的挂牌房源，将两部分数据进行匹配对应。

一共有12023套匹配上的挂牌房源可供研究。

对比2个时间段的价差，其中有8243套房源没有变化，132套房源略有涨幅，最后剩下的3648套房源出现了不同程度的跌幅。

进一步按环线划分，这3648套房源中，仅外环外就有1569套，占比43%！

可以说，上海的降价潮已经开始，而牵动这场浪潮的正是外环外！

第一个问题：

外环外二手房的跌幅到底有多少？

外环外1569套降价房源，一个月前的货值是708124万，现在的货值是685254万，缩水22870万，跌幅3.34%。

也就是说，一套500万的房源，平均降价17万！

当然，这是宏观视角下平均值，真实情况更惊心动魄！

如果细分到每一套房源，你会发现，降价小区的头部效应非常明显。

降价最厉害的一套松江别墅，1个月内狂跌了1000万！降价幅度超过22%！

而降价幅度前十的小区，降价幅度都接近或超过15%！

降价幅度前五十的小区，降价幅度都接近或超过10%！

不置可否，上海部分小区的房价正在回撤到2019年的水平！

降价幅度前五十都是哪些小区的房源，详表如下可做参考：

第二个问题：

涉及外环外的13个区，谁的降价幅度最大？

我把外环外降价的1569套房源按区拆分。

发现两个有意思的情况：

第一、浦东和闵行的降价房源数量都超过400套，2个区加起来已经占比超过总房源的一半；

第二、版图全部在外环外的郊区，普遍比部分版图在外环外的中心区，降价幅度小！

我认为出现这种情况的核心原因之一，可能是部分房源此前挂牌虚高太严重！

各区县的具体情况如图，可做参考：

第三个问题：次新房和老小区，谁的降价幅度更大？

房龄一直是判断二手房价值的重要因素。

市场好的时候，跟着大盘普涨，看不出变化。

市场不好的时候，大浪淘沙始见金！

我把外环外降价的1569套房源按9个年龄段拆分，各分段降价幅度如下：

数据显示，1990年以前的老房子，降价幅度是最高的。

2000年以前的房子降价幅度次之，

2000年以后的房子相对抗跌，尤其2011-2015年的次新房比较保值。

第四个问题：降价浪潮中，是大户型还是小户型更抗跌？

和房龄一样，户型面积也是影响二手价格的重要因素。

我把外环外降价的1569套房源按12个面积段拆分，各分段降价幅度如下：

数据显示，300平以上，涵盖了大量的别墅房源，降价幅度是最大的。

50平以下的极小户型降价幅度次之；

60-90平的户型降价幅度和大盘持平；

90-100平户型的市场需求还是很大，跌幅小于大盘；

150-200平户型相对保值，改善置换需求还是旺盛！

总结

12000多套房源，8000多套按兵不动，3600多套降价，足以说明政策的调控行之有效，上海二手房已经开启了降价潮，而冲在浪尖的无疑是外环外的别墅和老破小！

在政策不动摇的情况下，降价趋势会越来越明显，甚至在一轮买卖双方的博弈后接近甚至回到2019年的价格。

所以，我的建议是：如果没有特别强烈的购房需求，买二手房，再等等吧！

——张铭磊