在房住不炒的政策基调下，今年以来对于房地产行业调控举措频出。那么，随着增长下行压力逐渐加大，地产调控带来的经济影响到底能否承受？又会给地产行业带来怎样的影响？本报告对此进行展开分析。

　　地产投资对经济影响究竟多大？一直以来，房地产投资就是拉动我国经济的重要力量，今年上半年地产投资增速仍高于固定资产投资整体增速2.4 个百分点。不过，今年以来的地产调控措施已经使得地产投资的领先指标趋于走弱，这或将对后续地产投资增速形成拖累。一方面，商品房销售面积增速自年初以来震荡下行。过去在房企资金存在压力的情况下，还可以通过提高期房销售比例、加快周转来促进回款，而当前期房销售占比提升的空间有限。

　　另一方面，土地购置情况也在逐步萎缩。今年上半年土地购置面积增速降幅继续扩大至-11.8%。土地购置的走低也将向新开工以及施工端传导，进而阻碍投资增速的提高。我们究竟能否承受地产投资下行给经济带来的冲击？不妨对其影响做以简单测算。根据最终测算结果，地产投资增速每变动1 个百分点，大约会带来GDP 名义增速变动0.1 个百分点。因而，地产投资增速回落对于经济增长的影响相对可控，短期调控政策放松的必要性不强。

　　地产调控松动了么？按照过去的经验来看，出口、地产投资和基建投资三者增速同时回落的情况并不多见，但本轮调控旨在摆脱过去经济增长对于地产的过度依赖，不能以旧眼光看待新问题，现实中并没有看到调控放松的迹象。

　　首先，从供地端来看，首批集中供地似乎并没有达到降地价的效果。近期自然资源部要求第二批集中供地调整出让政策，限定土地溢价上限15%，虽然这在事实上避免了房企利润空间的进一步压缩，但也意味着政策层面对于房价仍保持着较高的关注度。其次，从房企融资端来看，企业依然面临较强约束。自去年以来，房地产开发贷款余额增长就已落入个位数区间。而房企债券融资规模同比增速也在放缓。虽然融资状况不容乐观，但调控措施没有引发大范围的“破产潮”，因而可能也不会中途而废。最后，从居民融资端来看，反映购房成本的房贷利率不降反升，居民部门中长期贷款同比也在持续少增。

　　避免过度透支，着眼长效机制。随着人口红利的消失和城镇化进程的放缓，从中长期的角度来看，我国地产销售或已接近极限。从发达经济体的发展经验来看，高购房需求年龄人口见顶之后，会伴随着地产销售和开工的下移。

　　这也意味着，在我国年轻人口数量红利逐渐消失的背景下，如果当下继续维持对地产的过度刺激，事实上是在透支未来需求。我国房地产市场当前更多地体现为结构矛盾，如何使得失衡的结构回归均衡，才是解决住房问题的关键。因而，政策调控思路从过去偏重“需求端的短期刺激”转向“供给端的长效机制”，这次对于放松调控的期待或将落空。

　　资源存在约束，马太效应凸显。对于房企而言，长效机制的建立意味着行业能够获得的信贷资源下降，企业对于这种变化需要及时适应。而需求总量增速的放缓，使得地产公司整体ROE 水平持续回落，与此同时，“马太效应”

　　进一步凸显，资源有限的情况下“强者恒强”。此外，地产调控措施的持续也或将影响与之相关的家电等消费品表现。

　　风险提示：政策变动，经济恢复不及预期。

（文章来源：中泰证券）